Huizenprijs daalt amper

Januari 2011 - Een analyse van de langjarige ontwikkeling van huizenprijzen rechtvaardigt de huidige mineur op de Nederlandse woningmarkt. Er wordt nog een lichte daling van de prijzen verwacht, waarna de prijzen de komende jaren weer stabiliseren en voorzichtig (maximaal inflatie) zullen stijgen.

Woningmarkt op slot

De prijs van een Nederlandse woning daalt amper. Er is sprake van een structureel fenomeen; de Nederlandse woningmarkt zit op slot. Het aantal verkopen is sinds de goede jaren 2007 en 2008 bijna gehalveerd. Veel huiseigenaren zijn niet bereid om hun verkoopprijs te laten zakken. Op zich hoeft dit geen ongunstig teken te zijn; woningen behouden vooralsnog hun waarde. Er treedt geen prijsbederf op.

Woningprijzen afgelopen decennia fors gestegen

Maar hoe moeten we de woningmarkt van nu beoordelen? Een aantal feiten op een rij;

  • Binnen Europa loopt de Nederlandse woningmarkt achter qua liberalisering. Koopwoningen worden door de hypotheekrenteaftrek nog steeds bevoordeeld ten opzichte van huur. In het Verenigd Koninkrijk en Scandinavie is in de jaren '80 en '90 een sanering doorgevoerd, waardoor de woningmarkt aldaar minder fiscaal gestuurd is.
  • Woningprijzen in Nederland zijn enkel en alleen gebaseerd op de betaalbaarheid van woningen. Hoeveel hypotheek kan een gezin krijgen, en hoeveel kan een gezin dan maximaal voor een woning betalen? De waarde is niet gebaseerd op een intrinsieke waarde.
  • Sinds de jaren '70 is de financiering van woningen vergroot van 2 maal het jaarinkomen naar 4 a 5 maal het jaarinkomen. Hierdoor is de betaalbaarheid en daarmee de woningprijs vertweevoudigd (100% meer).
  • De arbeidsproductiviteit van Nederlanders is een van de hoogste ter wereld. Nederlanders zijn steeds meer gaan werken; van gezinnen met een kostwinner naar tweeverdieners. Ook hierdoor is de betaalbaarheid en daarmee de woningprijs flink verhoogd. Deze wordt geschat op 50% meer.
    Al met al zijn door bovenstaande ontwikkelingen de prijzen van woningen flink verveelvoudigd de afgelopen decennia.

    Woningprijzen kunnen niet verder stijgen

    Echter, een toename van de financierbaarheid of meer arbeidsproductiviteit zit er niet in, eerder het tegendeel is waar. Meer werken loont niet door de hoge inkomstenbelasting en banken draaien de eisen voor hypotheken aan. De prijsstijgingen van woningen van de afgelopen jaren staan in schril contrast met de langjarige waardeontwikkeling van woningen in Nederland over de afgelopen eeuwen. Normaliter is deze ongeveer gelijk aan de inflatie danwel de ontwikkeling van de inkomens.

    Terugval woningprijzen naar lange termijn trend

    Wat als de Nederlandse woningprijzen uiteindelijk weer terug zullen vallen naar de ontwikkeling van de inkomens? De heer D. Vos van Redevco heeft een vergelijking gemaakt van de ontwikkeling van huisprijzen en inkomen sinds 1965. Bovenstaande figuur laat dit zien. Er is direct te zien wat het verschil is tussen de actueel optredende prijsontwikkeling van woningen en de inflatie. Dit zou betekenen dat de woningmarkt vanaf 2008 in totaal een terugslag van zo'n 40% zal doormaken. In 2010 hebben we daarvan inmiddels zo'n 15 a 20% waardedaling gehad. We zouden vanaf 2011 dan nog zo'n 20% waardedaling tegemoet moeten zien.

    De vraag is of het zo hard zal lopen, of dat we er nu ongeveer wel zijn. Woningen zijn in zekere zin ook een productiemiddel (denk aan huurwoningen). Net zoals ondernemingen genereren woningen een bepaalde inkomstenstroom die ook een bepaalde waarde heeft. Het is daarmee aanvechtbaar of woningen alleen de ontwikkeling van de inkomens volgt, of dat er daarbovenop nog een waarde moet worden toegekend aan de potentiele verdiencapaciteiten van die woning.

    Einde prijsdalingen in zicht

    Wij verwachten nog wel een lichte daling, maar dan zou de daling tot stilstand moeten komen. De recente waardedalingen van woningen lijken namelijk nog steeds onvoldoende verwerkt in de woningmarktprijzen omdat de woningmarkt op slot zit. Als er uiteindelijk meer gedwongen verkopen plaatsvinden, de markt zal toch op enig moment in beweging moeten komen, dan worden de prijsdalingen zichtbaar. Er wordt vervolgens nog een lichte daling van de prijzen verwacht, waarna de prijzen de komende jaren weer stabiliseren en voorzichtig (maximaal inflatie) zullen stijgen.

    Wie het weet mag het zeggen. Wij verwijzen naar de volgende interessante artikelen.

  • Huizenmarkt zeepbel: Woningprijzen in nederland zullen scherp dalen (medio 2009) *)
  • Wel ingelichte kringen: De huizenprijs daalt amper, maar moeten we daar nu gerust op zijn? (oktober 2010)
  • Trouw: Dalende huizenprijzen zijn gezonde reactie op verziekte woningmarkt (december 2010)
  • Wegwijs: Prijs woningen in 2011 nog 8,5 procent te hoog! (januari 2011)

    *) Zeker de eerste link is het bezoeken waard. De opsteller stelt dat hij de weblog is begonnen om te waarschuwen voor de gevaren van de Nederlandse consumptie-economie, waarbij Nederlanders een hoge schuld hebben en slaaf van de bank zijn geworden. Volgens de opsteller dient u te wachten met het kopen van een huis tot de huizenbubble is leeggelopen.

  • Actueel

    Verwachting

    Hoe ontwikkelen de huizenprijzen zich op lange termijn? Meer…

    Waarde van uw huis

    Bekijk hier de huidige waarde van uw huis. Meer…

    Trends

    Welke trends spelen er op de Nederlandse woningmarkt? Meer…

    Reclame